固定資産税評価額と実際の価値は違います。

「固定資産税の明細に書いてある評価額を見て、これがうちの家の価値だと思ってた」――そんな声をよく聞きます。結論から言うと、固定資産税評価額は“税を計算するための基準”であり、市場での売買価格（査定額・時価）とは別物です。評価額だけで売却戦略を立てると、数十万?数百万円、場合によってはそれ以上の損をする恐れがあります。

この記事では、次のテーマを順にわかりやすく説明します。

• 固定資産税評価額とは何か？
• 実際の売買価格とどう違うのか？
• 評価額を元に売却活動すると失敗する理由
• 実際の売買価格を正しく知る方法（査定の使い方）
• 不動産を最も高く売るための実践的ステップ

H2：固定資産税評価額とは何か？

ポイント

• 地方自治体が「税金を計算するため」に決める行政上の評価額。
• 毎年の納税通知書、評価証明書に記載される。
• 目的は課税（固定資産税・都市計画税など）。売買価格や市場価値を直接表すものではない。

もう少し詳しく

1. 誰が決める？
   　市区町村の担当部署（固定資産税課）が評価します。評価は原則「1月1日時点」の状況を基準にし、評価替えは3年ごとに行われることが多いです（自治体により詳細は異なります）。
2. 何に使われる？
   　固定資産税、都市計画税、登録免許税、不動産取得税などの基準になります。相続税計算のための路線価や公示価格とは別の仕組みです。
3. 数値の性質
   　行政が公平性を保つために低めに（ある程度の割引率で）設定することが多く、一般に市場価格よりも低く出る傾向があります（目安として市場の7割程度という説明が使われることがありますが、地域ごとに差が出ます）。

① 固定資産税評価額をまず確認する方法（最も簡単）

A. 毎年届く「固定資産税納税通知書」をチェック

• 毎年4?6月に市区町村から届く納税通知書（課税通知）に評価額が書かれていることが多いです。
• 土地・建物それぞれの評価額が明記されていればまずはここで全体像を把握できます。

B. 「課税明細書」「評価証明書（固定資産評価証明書）」を取得する

• より正式で詳細な確認が必要なら、市区町村役場で以下を請求します。

  • 固定資産税 評価証明書（評価証明）：評価額そのもの（土地と家屋の評価）を証明する書類。
  • 課税（納税）明細書 / 固定資産税課税明細書：評価額に基づく税額の内訳が分かる書類。

• 取得方法：窓口、郵送、（自治体によっては）オンライン。
• 手数料：多くは1通300?500円程度（自治体で差があります）。

② 市役所（区役所）での取得手順（窓口）

1. 窓口を確認：市区町村の「税務課」「固定資産税課」「資産税係」などの窓口へ。事前に電話で必要な書類名（評価証明書、課税明細書、名寄帳）を確認するとスムーズです。
2. 用意するもの：

   • 所有者本人：印鑑（不要な自治体もある）、本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカード等）、通知書（あれば）
   • 代理人：代理人の本人確認書類、委任状（所有者の署名）、所有者の本人確認書類のコピー、代理人の印鑑（自治体により）
   • 調べたい不動産の情報（住所・地番・家屋番号が分かれば伝える）

3. 申請書に記入：窓口で取得申請書に必要事項を記入します。
4. 手数料を支払って受け取り：即日交付が通常。時間がかかる場合は後日受け取りになることも。

③ 郵送での請求（遠方・来局できない場合）

1. 市区町村の窓口に電話で郵送申請の可否、必要書類を確認。
2. 必要書類の典型例：

   • 申請書（所定様式）
   • 所有者の本人確認資料コピー（運転免許の写し等）
   • 返送用封筒（切手貼付）と返信先住所・宛名
   • 手数料分の定額小為替（自治体指定の支払い方法）
   • 代理人が請求する場合は委任状の原本＋代理人の本人確認書類

3. 送付後、受領・交付まで通常は1?2週間程度。自治体による。

④ オンラインでの取得（自治体によっては可能）

• 一部の市区町村ではオンライン交付が可能です（自治体の公式サイトや電子証明サービス経由）。
• 方式は自治体により異なります。オンラインで可能かは市区町村サイトで確認してください。
• 注意：オンラインでも本人確認（マイナンバーカード等）や手数料の電子支払いが必要なケースが多い。

⑤ 「名寄帳（なよせちょう）」の取得方法

• 名寄帳は「その所有者が市内に持っている全不動産の一覧」を示す帳簿で、相続や資産把握に非常に便利。
• 取得先は固定資産税の窓口。窓口で「名寄帳交付申請」を行うと取得できます。手数料あり。
• 取得には本人確認（または委任状）が必要です。相続手続きで必要な場合は事前に役所へ相談しましょう。

⑥ 調べる際に必要な「不動産の情報」（事前に用意しておくと早い）

• 住所（市町村名・丁目）
• 地番（ちばん）：納税通知書や固定資産台帳に記載（大事）
• 家屋番号（建物番号）／家屋の所在（ある場合）
• 登記簿の所有者名（相続で名義が違う場合など）
• 納税通知書（手元にあれば窓口での照合が速い）

地番が分からないと窓口で探してもらう時間がかかることがあります。事前に調べておくとスムーズです。

⑦ 調べた評価額の見方（何が書かれているか）

• 土地の評価額：地番ごとに記載。坪単価などの表示は自治体により様式が異なる。
• 家屋（建物）の評価額：家屋番号ごとに評価。建物の構造・床面積・築年で評価される。
• 課税標準額と税額：評価額に税率（通常は固定資産税1.4％・都市計画税0.3％が標準）を掛けた税額が出ます（自治体により税率は異なる場合あり）。
• 評価の基準日：評価は原則として1月1日時点の状態が基準。評価替えは3年ごとが基本。

⑧ 取得後のチェックポイント（必ず確認しておくこと）

1. 土地と建物が正しく分かれているか（相続で混同されることがある）
2. 地番と現地の位置が一致しているか（地図や登記情報で照合）
3. 評価額が納得できない場合の手続き（下記を参照）
4. 名寄帳の内容で漏れがないか（所有物件の全把握）
5. 評価基準日がいつかを確認（評価は1月1日時点）

⑨ 評価額に不服があるとき（訂正・審査請求の方法）

• 評価額が明らかに間違っている、または重大な誤りがある場合は市区町村の窓口で相談してください。
• 多くの自治体で「異議申立て」や「審査請求」の制度があります（名称は自治体による）。
• 手続きの流れ：窓口相談 → 必要書類提出（証拠資料等） → 評価の見直し・審査 → 結果通知。
• 注意：評価は年単位の制度に関わるため、結果に時間がかかることがあります。相続や売却の期限がある場合は早めに相談を。

⑩ 相続・売却を見据えた活用法（調べた後にやるべきこと）

1. 名寄帳と評価証明で全資産を一覧化し、相続分配の基礎資料にする。
2. 評価額だけで分割案を決めない（市場価格＝査定額を別に確認する）。
3. 不動産の実勢価格を確認するために、不動産一括査定を利用する。複数の査定結果で実勢価格のレンジがわかる。
4. 税理士・司法書士に相談して相続税や名義変更の影響をシミュレーションする。
5. 売却を検討する場合は、査定結果を基に販売戦略（仲介or買取or相続分割）を決める。

⑪ 実務上の注意点・Q&A

Q1：誰でも他人の評価額を調べられますか？
A：多くの自治体では物件ごとの評価証明書は申請者が所有者でなくても取得できる場合がありますが、自治体により公開ルールが異なります。名寄帳や詳細情報は原則として所有者や利害関係者（相続人等）に限ることもあるため、まずは窓口で確認を。

Q2：代理人（遠方の相続人）が取得できますか？
A：はい。委任状＋代理人の本人確認書類、所有者の本人確認書類コピー等が必要です。自治体により必要書類は異なるので事前確認を。

Q3：手数料はいくらですか？
A：自治体により違いますが、1通300?500円程度が一般的。名寄帳や詳細証明は別料金のこともあります。

Q4：オンラインで簡単に取れるか？
A：自治体によります。一部はオンラインや電子交付、コンビニ交付に対応しています。市区町村サイトを確認してください。

実際の売買価格（査定額・時価）とは違う理由

なぜ違うのか ? 主要な要因

1. 目的が違う
   　評価額：税負担の公平性を目的とする行政評価。
   　時価（査定額）：「今、その物件が市場でどれだけの価格で買われるか」を示す金額（買い手の需要・供給で決まる）。
2. 更新頻度の違い
   　評価額：数年ごとの評価替え。
   　市場価格：日々の需給・経済情勢・地域開発で変動。
3. 評価基準の違い
   　評価額は標準的な基準表や一律ルールを使うため細かい個別事情が反映されにくい。
   　査定額は過去の直近成約事例や近隣の需給、物件の個性（角地・日当たり・リフォーム状況など）を反映。
4. 心理的価値やマーケティングの影響
   　適切な販売戦略（写真、内覧、ターゲット広告）があれば市場では高値がつくことがある。税評価はそうした営業努力を前提にしない。

具体的な例（計算を丁寧に）

評価額が1,500万円と記載されている土地があるとします。
目安として「市場価格＝評価額 × 1.7」と仮定すると、計算は以下の通りです。

• 1,500万円 × 1.7 = （1,500 × 17）÷ 10 = 25,500 ÷ 10 = 2,550万円。

つまり、評価額1,500万円の土地は、市場では2,550万円程度で売れる可能性がある、という試算になります（あくまで目安）。実際には立地や条件で幅が出ます。

実際の売買価格（査定額）を知るにはどうすればいいか？

最短で正確に知る方法：複数社による査定（不動産一括査定を活用）

• なぜ複数社か？ 不動産会社ごとに得意エリア、販売チャネル、顧客リスト、販売力が異なるため、1社のみの査定だと偏る。複数社の査定額を比較すれば、実勢価格のレンジ（低?高）が見える。
• 一括査定の利点：1回の入力で複数社に依頼でき、短時間で相場感が掴める。無料で匿名スタートできるサービスも多い。

査定の種類

1. 机上査定（オンライン査定）：住所と物件の概要だけで概算を出す方法。手軽だが誤差はある。まずの目安に最適。
2. 訪問査定（現地査定）：担当者が現地を見て計測・確認を行い、周辺事例や販売戦略を踏まえて査定。精度は高い。
3. 鑑定評価：法律的・金融的に用いる正式な評価書。料金が高く、通常は売却の前段階では使わない。

H2：不動産を最も高く売るにはどうすればいいか？（実践チェックリスト）

ここからは“具体的行動”です。順番にやれば価格に差が出ます。

ステップ0：基本姿勢

「売却は情報戦」??情報を集め、比較し、最善のタイミングで売ること。

ステップ1：まずは相場を知る（複数社査定）

• 机上査定でざっくりレンジを把握、気になる会社で訪問査定を受ける。

ステップ2：売るか、持つかを決める（税・実生活面を含めて）

• 売却すると税金・手数料が発生。相続やローン残債、生活のつなぎを考慮して判断する。税務面は税理士に相談。

ステップ3：販売準備で“見た目”と“安心”を整える（費用対効果重視）

• 小さな修繕やクリーニングで印象向上（経費対効果が高い）。
• 必要書類を揃える（登記簿謄本、固定資産税評価証明、重要事項説明書類、建築確認書類、管理規約等）。
• プロによる写真撮影・間取り図化は必須。ネットでの第一印象で差がつきます。

ステップ4：最適な販売チャネルを選ぶ

• 仲介（一般仲介・専任・専属）や買取、オークション、仲間内取引など複数選択肢を比較。
• 仲介で最大値を狙う場合、複数社を比較して「販売力の高い会社」を選ぶことが重要。
• 専任媒介契約はその会社に専任で任せる分、広告や交渉力に投資してくれる可能性が高いが、会社選びが重要（囲い込みのリスクなどに注意）。

ステップ5：価格設定と交渉戦略

• 最初の売出し価格は重要：高すぎると内覧が集まらない、低すぎると機会損失。査定レンジを参考に、心理的価格帯（買い手が反応しやすい端数）を検討。
• 複数の買付け（競合）を作ることが最良の価格上昇策。内覧やオープンハウスを活かす。

ステップ6：内覧・交渉で有利に進める

• 内覧時は物件の「魅せ方」が重要（整理・清掃・光の演出）。
• 仲介会社に「値引き交渉のライン」を事前に決めてもらう（最低希望価格）。
• 手付け・引渡時期など条件の交渉次第で価格が上がることもある。

ステップ7：クロージングとアフターフォロー

• 契約書は専門家（司法書士、弁護士）に確認する場合も。税金（譲渡所得税）や名義変更の手続きは忘れずに。

H2：よくある質問（FAQ）

Q1：固定資産税評価額はどこで調べるの？
A：毎年届く納税通知書、または市区町村の固定資産税課で評価証明書を取得できます。オンライン対応の自治体も増えています。

Q2：査定と鑑定の違いは？
A：査定は不動産会社が売却見込み価格を提示するもので無料のことが多い。鑑定は第三者による正式な評価で、報酬が発生します（金融や裁判など正式用途）。

Q3：査定を取ったら必ず売らなければいけない？
A：いいえ。査定は情報収集です。売るかどうかは査定結果を見て判断できます。

Q4：査定を複数取ると営業電話が多くなる？
A：一括査定では複数社から連絡が来ますが、連絡方法の選択（メールのみ・匿名）や事前に「査定後の連絡は控えてほしい」と伝えることでコントロールできます。

Q5：評価額と査定額が大きく違うと税金はどうなる？
A：譲渡所得税などの税計算は実際の譲渡価格（売却価格）に基づきます。税務上の扱いはケースバイケースなので、税額推計は税理士に相談してください。