所有権 移転登記は必要？
流れと正しいやり方
不動産相続で損しないため
絶対やるべき準備
所有権移転登記の流れ
所有権移転登記について
流れや登記方法
相続で不動産を受け継いだ場合、最初に直面するのが「所有権移転登記」です。
これは、法的にその不動産の権利を自分に移すために必須の手続きです。しかし、「登記って難しそう」「自分でやれるのかな」と不安になる方も多いでしょう。実は、この登記を正しく行わないと、将来的に売却や税金申告で大きな損をすることもあります。
この記事では、所有権移転登記の基本、必要書類、費用、流れ、注意点などを具体的に解説しながら、相続した不動産で損をしないための絶対やるべき準備をまとめました。
所有権移転登記の基本
まず、所有権移転登記とは何かを押さえておきましょう。文字通り、不動産の「所有者が変わったこと」を登記簿に記録する手続きです。相続の場合は、被相続人から相続人に所有権が移るため、登記簿上の名義を変更することを指します。
登記簿は、不動産の権利関係を示す公的な記録であり、第三者がその不動産を扱う際の判断材料になります。名義変更をせずに放置すると、法律上の所有者として認められないため、売却や担保設定、貸借などに制約が生じます。特に相続では、名義が被相続人のまま残ると、税務署や金融機関とのやり取りが煩雑になることがあります。
なぜ所有権移転登記が必要なのか
所有権移転登記を行うべき理由は大きく分けて三つあります。
- 法律上の所有者として認められる
登記を行うことで正式に自分が所有者であることが第三者にも証明されます。売却や担保に出す際、名義が自分でなければ手続きができません。 - 相続トラブルの防止
相続人が複数いる場合、登記を行うことで権利関係が明確になります。遺産分割協議で決まった内容を登記簿に反映することで、後々の争いを防ぐことができます。 - 税務上の理由
相続税や固定資産税の申告・納付では、登記簿の名義が重要な情報になります。登記が完了していないと、正しい課税や控除の適用が難しくなる場合があります。
相続における所有権移転登記に必要な書類
登記手続きでは、いくつかの書類を事前に揃える必要があります。主なものは以下の通りです。
- 被相続人の戸籍謄本
→ 相続関係を証明するため、出生から死亡までの戸籍が必要です。 - 相続人全員の戸籍謄本
→ 自分が法定相続人であることを証明します。 - 遺産分割協議書（相続人が複数の場合）
→ 共有名義の不動産を誰が取得するかを明確化する文書です。全員の署名・押印が必要です。 - 印鑑証明書
→ 登記申請時に提出する実印の証明です。 - 固定資産評価証明書
→ 登録免許税の計算に使用します。 - 相続関係説明図（家系図）
→ 誰が相続人かを一目で分かるように整理した図です。
これらの書類を事前に揃えておくことで、登記申請をスムーズに進められます。また、登記完了後に不動産の査定を行えば、売却や活用の計画も立てやすくなるメリットがあります。
相続における登記手続きの流れ
所有権移転登記は以下のステップで進めます。
- 相続人の確定
- 戸籍を集め、誰が法定相続人か確認します。
- 遺産分割協議
- 相続人が複数いる場合は、誰がどの不動産を取得するか話し合い、協議書を作成します。
- 必要書類の準備
- 戸籍謄本、遺産分割協議書、印鑑証明書、評価証明書などを揃えます。
- 法務局に申請
- 書類を提出し、登記完了を待ちます。
- 登記完了証の取得
- 登記簿に名前が反映され、正式に所有者として認められます。
相続の所有権移転登記手続き
注意すべきポイント
- 書類不備や誤りがあると手続きが遅れる
- 相続人間で協議が整わない場合は、家庭裁判所での調停が必要になることもある
- 2024年4月以降、相続登記の義務化により、申請遅延は罰則の対象となる
これらを防ぐために、早めの準備が重要です。さらに、登記完了前でも不動産の概算査定をしておくことで、将来売却や資産活用の計画を立てやすくなります。
不動産を相続したとき、避けて通れないのが「所有権移転登記」という手続きです。
聞きなれない言葉なので、
所有権移転登記って本当に必要？
こう思う人は多いと思います。
そこでこの記事では
・所有権移転登記はなぜ必要？
・費用は？ 自分でやれる？
・流れと正しいやり方
・相続で損しないための準備
これらを分かりやすく解説します。
不動産の相続手続きは要注意です。
正しい確認をしてないと、全員が損する可能性があるのでぜひ参考にしてください。
所有権移転登記とは？
不動産所有者の名義を、
亡くなった人 → 相続する人
に変更する手続きのこと
相続による所有権移転登記は手続きが義務化され、3年以内に手続きをしないと罰則（10万円以下の過料）の対象になります。
不動産相続で
所有権移転登記が
『 必要な理由 』
・登記しないと最大10万円の罰則金
・相続人同士でのトラブルを防ぐ
・遺産分割の手続きに影響する
・売る、貸す ができない
・固定資産税の通知を正しく行う
相続では所有権移転登記を完了していないと、複数の相続人が「共有名義」となってしまい、将来的に手続きの複雑化や親族間で争いが生じる可能性が高いです。
つまり、所有権移転登記は「トラブル回避」のために絶対必要な手続きです。
所有権移転登記は
自分でやれる？
はい。自分でもできます。
ただし、手続きが面倒な人や、忙しくて平日に法務局へ行けない人は、司法書士に依頼するという方法もあります。（別途５万円～１５万円程度）
所有権移転登記の費用
① 必要書類の取得費用
② 登録免許税
（固定資産税評価額の0.4％）
相続による登記の費用は、
固定資産税の評価額に比例しますが、一般的な不動産ならあまり高くありません。
自分でやれば、必要書類の取得には数千円程度、登録免許税は平均で数万円～十数万程度で完結します。
所有権移転登記の流れ
1. 相続人の戸籍謄本などそろえる
2. 相続する不動産の詳細確認
3. 遺産分割協議書の作成
4. 登記申請書の作成
5.法務局へ登記申請書の提出
6.相続税の申告（10ヶ月以内）
③の遺産分割協議書は自分達で作成します。手書きでも、パソコンでも可。
④の登記申請書は、法務局の窓口でもらえます。（無料）
相続登記で一番大事なこと
『遺産分割協議書』
まず相続人同士で話し合い、
「どのように遺産を分けるか」を決め、
遺産分割協議書という書類を作成して相続手続きを完了させます。
遺産をどのように分けるか？
を決めた書面のこと
手続きに応じて、
法務局・金融機関・陸運局に提出
不動産の相続は要注意！
不動産は平等に分割するのが難しく、トラブルが起きやすいので注意が必要です。
また、遺産分割協議書には、
不動産の詳細情報と、現在の査定額をなるべく明確に記載する必要があり、
この査定額が明確になってないと、
相続人同士でトラブルが多発します。
不動産を分割する方法は３通り。
①：共有分割
相続人全員で不動産を共有する方法。不動産の処分に制限がかかり、相続後のトラブルが多発する可能性が高い。
②：代償分割
誰か一人が不動産を相続し、他の相続人には金銭を支払う方法。
③：換価分割:
不動産を売却して現金化し、そのお金を相続人全員で分ける方法。
上記3つのうち、どれにするか？は話し合いで決めることですが、
問題は、「相続税の申告は10ヶ月以内」に行う必要があるということです。
もし話し合いが長期化して10ヶ月を過ぎると、高額な遅延税が加算されるケースも多々ありますので、なるべく早めに相続手続きを終わらせましょう。
損しないため
絶対やるべきこと
事前に絶対やっておくべきなのは、
不動産の査定額が最高でいくらになるのか？を調べておくこと。
これは、スマホがあれば
親族なら誰でもすぐに調べる事が可能で、
他の人にバレずに知る事ができます。
現在の最高査定額が分かれば、
・相続するべきか？分かる
・自分の取り分の最高額が分かる
・相続人全員の取り分も増える
・最高値で現金化できる
・トラブルなく相続が完了
このようなメリットがあり、
誰も損せず遺産分割を進める事ができます。
では、どうすれば
不動産の一番高い査定額が分かるのか？
家族や親族でも、簡単に調べる方法があります。
相続する不動産の価値を
１番簡単に把握する方法
以前は、不動産屋に行って調べてもらうというのが一般的でしたが、
今では、スマホでたった60秒ほどで簡単に調べる事ができます。
それは『 イエウール 』という無料で使える不動産一括査定サービス。
↓↓
家族・親族でも依頼できます。
使い方はすごく簡単。
だいたいの築年数や広さを選ぶだけ。
入力はだいたい60秒くらい。
誰でも簡単に使えて、
一番高い査定がすぐ分かるので、、
*2023年4月現在「不動産の一括査定サイトに関するランキング調査」より（株）東京商工リサーチ調べ
イエウールは2000社以上の優良不動産会社と提携し、その中の最大６社が一気に査定してくれます。
比較すると、
数百万円の差がつくこともあります！
これで遺産相続も
円満に進めることができます。
まずは情報収集から
査定したからといって、必ず売る必要はありませんのでご安心ください。
「まずは最高でいくらになるか知りたい」という使い方でも大丈夫です。
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まず、価値だけ確認してみる
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