不動産を売却したらどんな税金がかかる？

不動産を売却する時、多くの方が気になるのが「税金」です。
家や土地を売ったときに利益が出れば税金がかかることはなんとなく知っていても、「どんな税金が」「どのくらい」かかるのか、正確に把握している人は意外と少ないものです。

しかも、不動産の売却には数百万円?数千万円という大きなお金が動くため、税金対策を少し知っているかどうかで手元に残るお金が大きく変わってしまうこともあります。

不動産を売却したときにかかる主な税金

まず、家や土地など不動産を売却したときにかかる税金には、次の3つがあります。

① 譲渡所得税

不動産を売って利益が出た場合に課される税金です。
売却価格から、取得費（買った時の価格など）と譲渡費用（仲介手数料や登記費用など）を差し引いた「譲渡所得」に対して課税されます。

譲渡所得 ＝ 売却価格 ?（取得費 + 譲渡費用）

この譲渡所得に、所得税と 住民税 が合算して課税されます。

さらに、一定の高所得者には 復興特別所得税 も上乗せされます。

• 所有期間が5年以下（短期譲渡所得）
  所得税30% + 住民税9% + 復興特別所得税（0.63%）
  → 合計 約39.63%
• 所有期間が5年超（長期譲渡所得）
  所得税15% + 住民税5% + 復興特別所得税（0.315%）
  → 合計 約20.315%

5年を境に大きく税率が変わるため、売却時期の調整は節税に大きな効果を持ちます。

② 印紙税

売買契約書に貼る印紙にかかる税金です。
契約金額に応じて定額で決まっていて、売主・買主の双方が負担します。

例えば契約金額が3,000万円の場合、印紙税額は1万円（軽減措置あり）程度です。
譲渡所得税に比べれば小さい金額ですが、必要経費として準備しておきましょう。

③ 消費税

個人が自分の居住用不動産を売却する場合には基本的に 非課税 です。
ただし、土地付きの建物を不動産会社や事業者として売却する場合や、仲介手数料などのサービス料には消費税がかかります。

不動産売却で利益が出なかった場合は？

ここで大切なのは、「不動産を売ったからといって必ず税金がかかるわけではない」という点です。

譲渡所得税がかかるのは 利益（譲渡所得）が出た場合だけ。
売却額が購入額を下回ったり、取得費や譲渡費用が大きかった場合は譲渡所得がマイナスとなり、税金はかかりません。

さらに、不動産によっては **損失が出た場合に給与所得などと損益通算できる制度（譲渡損失の損益通算）**もあるため、確定申告で控除を受けられるケースもあります。

節税に役立つ特例制度

不動産を売却する際には、条件を満たせば税金が軽減される「特例制度」が複数あります。
代表的なものを紹介します。

● 居住用財産の3,000万円特別控除

マイホームを売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。
ほとんどの個人住宅の売却で利用でき、非常に強力です。

主な適用要件：

• 自分が住んでいた家（またはその敷地）であること
• 売却した年の前年・前々年にこの特例や買換特例を使っていないこと

→ たとえば譲渡所得が2,800万円だった場合、税金は0円になります。

● 長期譲渡所得の軽減税率特例

所有期間が10年超のマイホームを売却する場合に、
6,000万円までの部分に対して税率が軽減される制度です。

● 特定居住用財産の買換え特例

マイホームを売って新しい家に買い替える場合、譲渡益にかかる課税を繰り延べできる制度です。

● 相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例

相続した不動産を相続税の申告期限から3年以内に売却した場合、
支払った相続税の一部を取得費に加算でき、結果として譲渡所得税を減らせる制度です。

→ 相続不動産を売るなら、3年以内の売却が節税のカギになります。

不動産を売却した後の確定申告

不動産を売却して利益が出た場合は、翌年の2月16日?3月15日までに確定申告が必要です。

申告に必要な主な書類は次の通りです：

• 売買契約書・領収書（取得費、譲渡費用）
• 登記事項証明書
• 仲介手数料や測量費などの領収書
• 住民票・本人確認書類
• 特例を使う場合はその証明書類（住民票や確定申告書付表など）

確定申告を怠ると、延滞税や加算税がかかることもありますので要注意です。

不動産売却で損しないためのポイント

ここまで税金の概要を紹介してきましたが、実際に不動産を売却する際には、次のような流れを意識すると手取り額を最大化しやすくなります。

1. 現在の不動産価値を知る（複数社に査定を依頼）
2. 売却によって利益が出るかシミュレーション
3. 税金がかかりそうなら特例制度を活用
4. 確定申告の準備を早めに行う

特に最初の「査定」はとても重要です。
というのも、売却価格が変われば税金も変わり、結果として手元に残るお金も大きく変わるからです。

一括査定サイトなどを使えば、複数の不動産会社から短時間で査定額を取得できるため、相場感をつかみやすく、「安く売って損をする」ことを防げます。