不動産を最高額で売却し
税金を０円に！
数百万円 損しないため
絶対やるべきこと
不動産売却の税金について
不動産を売却したら税金はいくらかかる？
「売ったら思った以上に税金が…」そんな失敗を防ぐために
不動産を売却する際、多くの方がつい見落としてしまうのが税金です。
売却価格ばかりに目がいってしまい、「売れた＝利益」だと考えてしまいがちですが、実際には売却後にかかる税金を差し引いて初めて「手元に残るお金」が決まります。
しかも、不動産の売却でかかる税金は一種類だけではなく、売却益に対する税金、印紙税、住民税、復興特別所得税など複数あります。
つまり、「売れた額＝丸ごと手取り」ではないということです。
不動産売却でかかる主な税金
不動産を売却すると、主に次のような税金がかかります。
① 譲渡所得税（所得税＋住民税＋復興特別所得税）
売却によって利益（譲渡所得）が出た場合にかかる税金です。
譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費＋譲渡費用）で計算され、利益が出た場合のみ課税されます。
- 所有期間5年以下 → 短期譲渡所得（税率約39％）
- 所有期間5年超 → 長期譲渡所得（税率約20％）
※取得費には、購入時の代金・仲介手数料・登記費用などが含まれます。
② 印紙税
売買契約書に貼る印紙にかかる税金です。契約書に記載された金額によって金額が変わり、
たとえば3,000万円の売買契約なら1万円ほどが目安です。
③ 登録免許税
不動産の所有権移転登記を行う際にかかる税金です。通常は買主が負担しますが、贈与や相続が絡むと売主側も関係するケースがあります。
節税できる制度があるのをご存じですか？
不動産を売却する際、条件を満たすと税金を大幅に抑えられる特例があります。
● 居住用財産の3,000万円特別控除
自宅を売却した場合、譲渡所得から3,000万円まで控除できます。
たとえば2,800万円の利益なら、課税対象がゼロになり、税金が一切かからないという非常に大きな特例です。
● 所有期間10年超の軽減税率
自宅を10年以上所有していた場合、一定の譲渡所得部分に対して14％程度まで税率が軽減されます。
● 買換え特例
自宅を売って新たに住宅を買う場合、譲渡益への課税を将来に繰り延べできます。
いくら税金がかかるかは「売却価格」が決まらないと計算できない
多くの人が「売却益が出たら税金がかかる」とは知っていても、そもそもいくらで売れるのかを把握していない状態です。
しかし、譲渡所得税は売却価格から逆算して初めて正確に計算できるため、「売却価格を知らないと税金の予測もできない」のです。
つまり、正確な税金の見通しを立てるためには、まず不動産の査定を受けることがスタートラインとなります。
家や土地などの不動産を売却すると、
多額の税金がかかるのが当たり前だと思っていませんか？
でも実は、
「高く売って、正しく申告する」この2つをおさえれば、税金を0円にしつつ、現金も多く残せるという事ができたりします。
そこでこの記事では、
不動産売却で手取りを最大化するため、
「損しないための正しい準備と売り方」について分かりやすく解説します。
・不動産売却の税金を０円にする
・シミュレーション例
・使える条件と申請方法
・不動産売却で絶対確認すべきこと
不動産を売る前に
正しく準備しておくことで、
数百万円以上 高く売れ、
税金を０円にできる可能性が高くなるので、ぜひ参考にしてください。
不動産を売却したら
「 譲渡所得税 」がかかる
不動産を売って利益が出たら、
その利益に対して「譲渡所得税」という税金が20％～39％かかります。
税金は「利益」にかかる
「3000万円 特別控除」で
税金が0円に！
家や土地を売却すると、
「3000万円 特別控除」という制度が使えます。
この制度を正しく使えば、
売った利益が「3000万円まで」
譲渡所得税を０円にできます。
では次に、
税金を０円に近づけるコツを解説します。
税金を安くするのは
「取得費」 と 「譲渡費用」
「3000万円 特別控除」を使って、
税金を安くおさえる場合、
重要なのが下記の2つ。
・取得費
（家を買ったの費用など）
・譲渡費用
（売るまでにかかった経費）
これら２つの費用は、
売却額から引ける金額です。
つまり、取得費と譲渡費用が多ければ多いほど、利益が減り、税金は少なくなります。
売却価格 －「取得費 + 譲渡費用」
利益を3,000万円以内にできれば、
税金は０円という事になります。
3000万円 特別控除の
シミュレーション例
以下の例で考えてみましょう。
・売却価格：5,000万円
・取得費：2,000万円
・譲渡費用：200万円
利益は以下のように計算します。
5,000万円 － （2,000万円 + 200万円） = 2,800万円
この時の利益は2,800万円。
3000万円以内なので、特別控除を使うと税金は０円にできます。
また、取得費はすでに過去に払ってる費用なので、手元には、4,800万円の現金が残って、税金は０円という事になります。
3000万円 特別控除を
『 使える条件 』
・自分が住んでいた家・土地
・相続した家・土地
・住まなくなって３年以内の家・土地
・売却相手が親族でないこと
・過去2年以内に同じ特別控除を受けていないこと
もし、条件を満たしてるのか？分からない場合は、不動産査定を依頼する会社に聞けば確実に分かります。
3000万円 特別控除の
申請方法
不動産を売却後、確定申告で手続きします。
申告しないと特別控除が適用されませんので注意してください。
数百万円 損しないため
絶対にやるべきこと
売却の前に絶対やっておくべきなのは、
不動産の査定額が最高でいくらになるのか？を調べておくこと。
これをやっておくだけで、
相場の売却価格より
数百万円以上 高く売れたりします。
これは、スマホがあれば、
誰でも無料で調べる事が可能で、
「3000万円 特別控除」と合わせれば、
数百万円以上 多くの現金を残し、税金を０円にできるので、絶対にやるべきです。
デメリットはありませんので。
では、どうすれば
不動産の一番高い査定額が分かるのか？
今すぐ簡単に調べる方法をお伝えします。
不動産の価値を
１番簡単に把握する方法
以前は、不動産屋に行って調べてもらうというのが一般的でしたが、
今では、スマホでたった60秒ほどで簡単に調べる事ができます。
それは『 イエウール 』という無料で使える不動産一括査定サービス。
使い方はすごく簡単。
だいたいの築年数や広さを選ぶだけ。
入力はだいたい60秒くらい。
誰でも簡単に使えて、
一番高い査定がすぐ分かるので、、
*2023年4月現在「不動産の一括査定サイトに関するランキング調査」より（株）東京商工リサーチ調べ
イエウールは2000社以上の優良不動産会社と提携し、その中の最大６社が一気に査定してくれます。
比較すると、
数百万円の差がつくこともあります！
まずは情報収集から
査定したからといって、必ず売る必要はありませんのでご安心ください。
「まずは最高でいくらになるか知りたい」という使い方でも大丈夫です。
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まず、価値だけ確認してみる
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不動産を調べてみてください。
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※本サイト内の査定価格はあくまで参考値となります。売却の成否及び実際の売却価格を保証するものではありません。