「ボーナスが入ったから、住宅ローンの繰り上げ返済をしようかな」

「早くローンから解放されたい。でも、繰り上げ返済って本当にお得なの？」

「ネットで『繰り上げ返済はしない方がいい』って見たけど、本当？」

住宅ローンを返済中の方なら、一度は「繰り上げ返済」について悩んだことがあるのではないでしょうか。

住宅ローンの繰上返済を行うことで、利息負担が軽減され、結果として住宅ローンにかかる総支払額を減らすことができる反面、手もとの資金が減少します。

繰り上げ返済は、メリットもあればデメリットもあり、一概に「すべき」とも「すべきでない」とも言えません。あなたの状況によって、正解は変わります。

この記事では、住宅ローンの繰り上げ返済について、基礎知識からメリット・デメリット、そして「あなたは繰り上げ返済すべきか」を判断するための具体的な方法まで、徹底的に解説します。

この記事で分かること:

• 住宅ローン繰り上げ返済の基本
• 2つの繰り上げ返済方法の違い
• 繰り上げ返済のメリット・デメリット
• 繰り上げ返済すべき人・すべきでない人
• 最適なタイミングの見極め方
• 繰り上げ返済以外の選択肢

住宅ローン繰り上げ返済とは？基本を理解する

1-1. 繰り上げ返済の定義

住宅ローンの繰り上げ返済とは、元金の一部または全部を本来の返済計画よりも前倒しで返済することです。借り入れた元金が減ることで支払う利息も減り、総返済額を抑える効果があります。

簡単に言うと: 毎月の返済とは別に、まとまった金額を追加で返済することです。

例:

• 毎月の返済額:8万円
• ボーナスで100万円を繰り上げ返済
• → ローン残高が100万円減る

1-2. 繰り上げ返済の種類

繰り上げ返済には、大きく分けて2つの種類があります。

①一部繰り上げ返済

ローン残高の一部を返済する方法です。ほとんどの方が利用するのはこちらです。

さらに、一部繰り上げ返済には2つのタイプがあります:

• 返済期間短縮型:月々の返済額は変えず、返済期間を短くする
• 返済額軽減型:返済期間は変えず、月々の返済額を減らす

②全部繰り上げ返済

ローン残高の全額を一括で完済する方法です。

この記事では、一般的な「一部繰り上げ返済」を中心に解説します。

2つの繰り上げ返済方法を徹底比較

繰り上げ返済の方法には、返済期間を短くする「期間短縮型」と、返済期間はそのままで毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」の2種類があります。

2-1. 返済期間短縮型

仕組み

返済期間短縮型は、月々の返済額はそのままで、返済期間を短縮する方法です。ボーナスや臨時収入などでまとまったお金があるときにその一部を返済することで、住宅ローンの返済期間を短くすることができます。

具体例:

• 現在の状況:残り20年、月々8万円返済
• 100万円を繰り上げ返済(期間短縮型)
• 返済後:残り18年、月々8万円返済(期間が2年短縮)

メリット

✓ 利息の削減効果が大きい 返済期間が短くなる分、将来支払うはずだった利息がカットされます。

✓ 完済時期が早まる 「定年までに完済したい」という目標がある場合に有効です。

✓ 精神的な負担が軽減 ローンから早く解放されるという安心感が得られます。

デメリット

✗ すぐに効果を実感しにくい 直近の月々の負担は変わらないため、返済期間が長く残っている場合は特に、当面はメリットを実感できないかもしれません。

✗ 月々の負担は変わらない 収入が減った場合でも、返済額は変わらないので注意が必要です。

こんな人におすすめ

• 定年までに完済したい
• 収入が安定している
• 家計に余裕がある
• 利息を最大限減らしたい

2-2. 返済額軽減型

仕組み

返済額軽減型は、返済期間はそのままに、毎月の返済額を軽減する方法です。毎月の支払いが少なくなるため、月々の支払いによる家計への圧迫が少なくなります。

具体例:

• 現在の状況:残り20年、月々8万円返済
• 100万円を繰り上げ返済(返済額軽減型)
• 返済後:残り20年、月々7.5万円返済(月5千円減)

メリット

✓ すぐに効果を実感できる 毎月の返済額を減らせるのが大きなメリットです。繰り上げ返済した効果を実感しやすいでしょう。

✓ 家計の柔軟性が高まる 月々の固定費が減るので、生活に余裕が生まれます。

✓ 収入減に備えられる 教育費の増加や転職などで家計が変化し、出費がふえたときなどは、返済額軽減型が役立ちます。

デメリット

✗ 利息の削減効果が小さい 返済期間短縮型と比べると、総支払額の削減効果は劣ります。

✗ 完済時期は変わらない ローンから解放される時期は変わりません。

こんな人におすすめ

• 月々の返済が負担
• 今後収入が減る可能性がある
• 教育費などの出費が増える予定
• すぐに効果を実感したい

2-3. どちらを選ぶべき？比較表

住宅ローン繰り上げ返済の5つのメリット

メリット1:総返済額を減らせる

繰り上げ返済の最大のメリットは、支払う利息を減らせることです。

具体例で計算

前提条件:

• 借入額:3,000万円
• 金利:1.0%(全期間固定)
• 返済期間:35年
• 月々の返済額:約84,685円

パターンA:繰り上げ返済なし

• 総返済額:約35,567,804円
• 利息総額:約5,567,804円

パターンB:5年後に200万円を繰り上げ返済(期間短縮型)

• 返済期間:約32年に短縮(3年短縮)
• 総返済額:約34,200,000円
• 利息総額:約4,200,000円
• 削減できた利息:約137万円

200万円の繰り上げ返済で、137万円もの利息が削減できます。

メリット2:返済期間を短縮できる

住宅ローンは定年退職までに完済するのが得策です。年金暮らしで毎月の返済を行うことは楽ではありません。

例:

• 現在40歳、残り30年
• 60歳定年だと、70歳まで返済が続く
• 繰り上げ返済で10年短縮すれば、60歳で完済

老後の生活に余裕が生まれます。

メリット3:精神的な負担が軽減される

住宅ローンは「滞りなく返済を継続しなければならない」という精神的にも経済的にもストレスを伴う金融商品です。繰上返済によって重荷を下ろせば、選択の自由度を高められ、人生の豊かさを向上させられる可能性があります。

心理的なメリット:

• 「借金」というプレッシャーからの解放
• 将来への不安が減る
• ライフプランの選択肢が広がる

メリット4:将来の金利上昇リスクに備えられる

変動金利で借りている場合、将来金利が上がる可能性があります。

繰り上げ返済で元本を減らしておけば:

• 金利が上がっても、利息の増加額が抑えられる
• 支払い能力に余裕が生まれる

メリット5:資産価値を高められる

ローン残高が減れば、実質的な資産(家の価値 – ローン残高)が増えます。

例:

• 家の価値:3,500万円
• ローン残高:2,500万円
• 実質資産:1,000万円

繰り上げ返済で500万円減らせば:

• ローン残高:2,000万円
• 実質資産:1,500万円に増加

住宅ローン繰り上げ返済の5つのデメリット

デメリット1:手元の資金が減る

繰り上げ返済によって一時的に手元の資金が大きく減ってしまうことです。一度返済したお金は手元に戻せないため、預貯金から一気に繰り上げ返済を行うと、その後大きな支出が発生した場合に生活が圧迫されてしまう恐れがあります。

リスクの具体例:

• 急な病気やケガで医療費が必要
• 子どもの進学で予想外の費用
• リストラや収入減
• 自宅の修繕が必要

繰上返済は一度行うと取り消せないため、万一の事態が起きても支払いに困らないよう事前にシミュレーションしておくことが重要です。

デメリット2:住宅ローン控除の効果が薄れる

繰り上げ返済によってローン残高が減ると、住宅ローン控除の控除額が減ってしまう可能性もあります。年末時点のローン残高を基準として住宅ローン控除額が計算されるため、繰り上げ返済によってローン残高が減ってしまうと、結果として税負担が大きくなってしまうケースもある点に留意しましょう。

住宅ローン控除とは

年末のローン残高の0.7%が所得税・住民税から控除される制度です(2022年以降の入居の場合)。

例:

• 年末ローン残高:3,000万円
• 控除額:3,000万円 × 0.7% = 21万円

繰り上げ返済で残高が2,500万円になると:

• 控除額:2,500万円 × 0.7% = 17.5万円
• 3.5万円分の控除が減る

金利負担よりも住宅ローン控除のほうが大きい場合には、住宅ローン控除の適用期間中は繰り上げ返済をしないほうがお得といえるでしょう。

デメリット3:団体信用生命保険のメリットが減る

住宅ローンには団体信用生命保険（団信）という生命保険がついています。住宅ローン利用者が返済期間中に死亡・高度障害に該当すると、団信によって住宅ローン残高はすべて返済されます。団信は一般の生命保険よりも保険料が割安であるため、繰り上げ返済をすると、その分の保険が減ってしまうことになります。

考え方:

• 万が一の際、残されたローンが保険で完済される
• 繰り上げ返済で残高が減ると、この保険の価値も減る
• 別途生命保険に加入が必要になる場合も

デメリット4:低金利時代は効果が薄い

現在の住宅ローン金利は歴史的な低水準です。

例:

• 住宅ローン金利:0.5%
• 資産運用の期待リターン:3〜5%

この場合、繰り上げ返済するより、資産運用した方が経済的には得になる可能性があります。

デメリット5:緊急時の資金不足リスク

病気や失業の緊急時資金が足りなくなることがあります。

推奨される緊急資金: 生活費の6ヶ月〜1年分は手元に残しておくべきです。

例:

• 月々の生活費:30万円
• 緊急資金:180万円〜360万円

この金額を確保した上で、余剰資金で繰り上げ返済を検討しましょう。

繰り上げ返済すべき人・すべきでない人

5-1. 繰り上げ返済すべき人

以下に当てはまる方は、繰り上げ返済を積極的に検討しましょう。

①定年後もローンが残る人

理由: 年金暮らしで毎月の返済を行うことは楽ではありません。老後にも住宅ローンの返済が続いてしまう予定の方は、返済期間短縮型の繰上返済によって、退職前に完済する予定にしておくことが老後の安心に繋がります。

チェック:

• 現在の年齢 + 残り返済年数 > 65歳

この式に当てはまるなら、繰り上げ返済を検討すべきです。

②金利が高い人

金利が1.5%以上の方は、繰り上げ返済の効果が大きいです。

目安:

• 金利2.0%:繰り上げ返済を積極的に検討
• 金利1.5%:状況次第で検討
• 金利1.0%以下:慎重に判断

③十分な貯蓄がある人

生活費の1年分以上の貯蓄があり、さらに余剰資金がある場合、繰り上げ返済を検討できます。

④住宅ローン控除が終わった人

住宅ローン控除の適用期間(10年または13年)が終了していれば、控除のデメリットを気にせず繰り上げ返済できます。

⑤心理的負担が大きい人

数字上の損得よりも、「借金から解放されたい」という気持ちが強い人は、精神的な安定のために繰り上げ返済する価値があります。

5-2. 繰り上げ返済すべきでない人

以下に当てはまる方は、繰り上げ返済を慎重に検討すべきです。

①貯蓄が少ない人

目安: 生活費の6ヶ月分未満の貯蓄しかない場合、繰り上げ返済は避けるべきです。

理由: 緊急時に対応できなくなるリスクが高すぎます。

②住宅ローン控除期間中の人

特に、以下の条件に当てはまる人は要注意:

• 金利が0.7%以下
• 住宅ローン控除が満額受けられている
• 控除期間がまだ残っている

なぜ? 住宅ローンの金利が仮に0.5％だった場合、支払い金利は残高×0.5％程度であるのに対して、控除で戻ってくる税金は残高×1％(旧制度)となります。差し引きすると、借入金があるのに年間収支では残高×0.5％程度の利益が生まれます。

③今後大きな出費が予定されている人

以下のような出費が予定されている場合、繰り上げ返済は待つべきです:

• 子どもの大学進学(3年以内)
• 車の買い替え
• 自宅のリフォーム
• 転職や起業の計画

④資産運用で高リターンが見込める人

• 住宅ローン金利:0.5%
• 投資の期待リターン:5%

この場合、繰り上げ返済より投資の方が経済的には得になります。

ただし、投資にはリスクがあることを理解した上で判断しましょう。

⑤変動金利で金利が低い人

現在の変動金利が0.3〜0.5%程度の超低金利なら、急いで繰り上げ返済する必要性は低いです。

繰り上げ返済の最適なタイミング

6-1. 繰り上げ返済に適したタイミング5選

タイミング1:ボーナスが入ったとき

まとまった収入が入るタイミングは、繰り上げ返済の好機です。

注意点: ボーナスの全額ではなく、一部(30〜50%)程度にとどめましょう。

タイミング2:返済開始から早い時期

住宅ローンは、元金の残高に対し金利がかかるので、同じ金額を繰り上げ返済（一部繰り上げ返済）する場合、ローンの初期に行うとより効果的です。

理由: 元本が多く残っている時期ほど、削減できる利息が大きいからです。

タイミング3:住宅ローン控除が終了したとき

控除期間(10年または13年)が終了したタイミングは、繰り上げ返済の好機です。

理由: 控除のメリットを最大限享受した後なので、デメリットがありません。

タイミング4:金利が上昇しそうなとき

変動金利で借りている場合、金利上昇の兆候が見えたら、繰り上げ返済を検討しましょう。

チェックポイント:

• 日銀の金融政策の変更
• 市場金利の上昇傾向

タイミング5:収入が増えたとき

昇給、転職、副業など で収入が安定的に増えた場合、繰り上げ返済の余裕が生まれます。

6-2. 繰り上げ返済を避けるべきタイミング

タイミング1:子どもの進学直前

教育費がかかる時期は、手元資金を確保しておくべきです。

タイミング2:転職・起業の予定があるとき

収入が不安定になる可能性がある時期は、繰り上げ返済を控えましょう。

タイミング3:大きな出費が予定されているとき

車の購入、リフォーム、家族旅行など、近い将来の出費が確実な場合は待ちましょう。

繰り上げ返済以外の選択肢

繰り上げ返済だけが、住宅ローンの負担を減らす方法ではありません。

7-1. 住宅ローンの借り換え

月々の返済負担を軽減する方法としては、繰り上げ返済の他に住宅ローンの「借り換え」があります。

借り換えとは

現在のローンを、別の金融機関の低金利ローンに借り換えることです。

借り換えが有効な条件

一般的に「借り換え」の効果が出るのは、「金利差1％」、「残り返済期間10年以上」、「ローン残高1,000万円以上」とされています。

メリット

• 繰り上げ返済のように手元資金が減らない
• 金利差が大きければ、大幅な負担減
• 総返済額を減らせる

デメリット

• 諸費用がかかる(30〜80万円程度)
• 審査が必要
• 手続きが面倒

7-2. 資産運用

住宅ローン金利が低い場合、繰り上げ返済より資産運用の方が得になる可能性があります。

比較例

• 住宅ローン金利:0.5%
• つみたてNISAでの投資:期待リターン5%

シミュレーション: 100万円を繰り上げ返済した場合と、投資した場合を比較

ただし、投資にはリスクがあることを忘れずに。

7-3. 緊急資金の確保

どんな選択をするにしても、まずは緊急資金を確保することが最優先です。

推奨額:

• 最低:生活費の3ヶ月分
• 理想:生活費の6〜12ヶ月分

この資金を確保した上で、繰り上げ返済や投資を検討しましょう。